2017年开年的头10天，各地楼市继续降温，北京的住房利率优惠由8.5折提高到了9折，虽然幅度不大，但也意味着每月会多出几百元的成本，而深圳的房价也有小幅倒退，但这一切其实并不明显，而一些一线城市周边的不限购城市，正在利用一线和重点二线限购限贷的机会，加大销售力度，企图最后的疯狂。而整个2017年的趋势，毫无疑问已经注定，那就是楼市销售量必然大跌，楼市的投资开工，也将大幅度的负增长。那么跌到哪里是个地板量呢？你看跟2016年的同比数字，哪个月出现了30%的负增长，就差不多是地板量了，而在一线城市，楼市成交量恐怕会只有2016年最高峰时候的1成左右。地板量出现后，价格才会开始松动。

为什么如此不看好楼市，其实道理很简单，因为见过美国的次贷危机，由于楼市的不可贸易和封闭性，所以楼市的市值并不是国家财富，反而是全民的包袱，当楼价远离我们的收入承受能力的时候，楼市已经完全金融化，而面对这样的楼市，其结果只有一个，那就是爆发一场像美国次贷以及日本那样的楼市危机，来挤掉泡沫，同时也挤掉超发的货币。否则，有楼市在，天量的超发货币也必然是一个无解的事情！

去年我们用了一招来化解楼市库存，那就是企业部门去杠杆，居民加杠杆，让老百姓贷款还债，来化解开发贷的违约风险，这么做的依据就是居民部门的杠杆率不高，也就是说中国老百姓其实借钱的还是不多，有这个偿还能力。这个判断是跟全世界主要国家来比较得出的结论，但问题是我们虽然杠杆率不高，但我们居民加杠杆的速度却太快了，平均每年2.4%，明显高于其他主要经济体，而这时候拿出另外一个指标，更是吓出了宝宝一身汗，那就是新增居民住房贷款/可支配收入，用以来衡量居民杠杆的可接受程度，由于我们的居民贷款基本都是住房，所以完全可以用这个指标来测算住房的购买力，结果显示已经达到了12.5%，什么概念呢，那美国比较，2008年住房价格最疯狂的时候，次贷危机爆发之前，也就是人们都疯狂贷款，甚至很多穷人0首付贷款的时候，这个指标也就不到12%，换句话说，相比百年一遇大危机时代的美国，我们已经是有过之而无不及，我们的贷款更多收入更少。那么问题是，钱怎么还？所以房价如果再涨，就真的离金融危机不远了。

这波居民加杠杆是从2011年起，已经加了5年，所以这几年你发现虽然收入提高了，但依然还是感觉好穷。之前买了房的各个都是千万富翁，但他们有几个过上了千万富翁的日子。不少人每月还完贷款，月开销还不足3000元，甚至一些高档小区门口，经常会停着低档轿车或者电动自行车等等，所以这注定是一场镜中花水中月，房价只有市值并不能给大部分人带来财富。换句话说这个数字只在你心里，而不可能装到你的兜里。现在很多人想卖房其实已经卖不出去了。一套房500万均价，如果是本地人买二套，需要拿出7成首付，也就是350万现金，试问有多少人能够马上拍出这笔钱！所以只有他把原来房卖了才能改善，但他原来的房怎么也得300万吧，买首套房的也得需要100万以上现金，这笔钱你要是不努力工作个5-10年，恐怕真心挣不出来。那么唯一的办法就是啃老，把家里父母的棺材本拿出来，要不就把老家的房子卖掉，可问题是老家的房子去年已经卖不掉了。父母的棺材就变成了唯一的指望。

我老说上一代人虽然穷，但退休的时候好歹有一套房子。这一代人看似赚的多了，但你退休的时候恐怕还落不下一套房子。不但落不下房子，还得把你父母甚至祖父母的一辈子积蓄和房子都搭进去。然后换来了一个市值，人家跟你说你是千万富翁了，但每月的生活费却依然只有几千块。

责任编辑：王超