作者：摩根大通中国首席经济学家 朱海斌

10月份，新房价格继续上行，但涨幅小幅回落。大城市和小城市之间仍存在显著分化。建设活动形势前景仍非常严峻。

国家统计局发布了10月份70座城市住房价格指数。与上月相比，33座城市新房价格下跌（9月份为21座城市），10座城市持平，27座城市上涨。基于国家统计局数据，10月份全国住房价格平均环比上涨0.1%，实现连续第七个月上涨。同比来看，10月全国住房价格平均同比下滑1.2%，低于9月2.1%的同比跌幅。

大城市和小城市之间仍存在显著分化。一线城市情况继续好于其他城市，上海领涨（非季调环比上涨2.1%），深圳（非季调环比上涨1.2%）、北京（非季调环比上涨0.8%）和广州（非季调环比上涨0.8%）紧随其后。深圳仍然是过去12个月内涨幅最高的市场，新房价格同比上涨40.5%。整体上看，10月，一、二线城市新房价格继续上涨，但涨幅有所放缓，三线城市新房价格略有下降。国家统计局数据与私营房地产数据提供商搜房网公布的房价数据一致。搜房网数据显示，10月份全国住房价格非季调环比上涨0.3%，在9月份非季调环比上涨0.3%的基础上进一步上涨。与去年同期相比，10月全国住房价格同比上涨2.1%（略高于9月份1.4%的同比涨幅），连续第三个月保持涨势。在搜房网调查覆盖的100座城市中，10月份有51座城市房价环比下跌（9月份是41座城市）。

国家统计局数据显示，10月份房地产市场活动继续走强。10月份住房销售面积同比增长5.9%，而9月同比上涨8.8%。10月份住房销售额同比增长16.1%， 而9月同比上涨15.7%。此外，10月份土地销售收入达到2,606亿元（同比下降3.1%），而9月份为2,838亿元（同比上升3.5%）。但是，10月份房地产投资继续连续第三个月录得负增长，同比下降2.8%。10月份新房开工面积也同比下降，降幅达到24.4%（9月份同比上涨16.7%），虽然上述降幅在很大程度上是受到了不利的基数效应影响（2014年10月新屋开工同比上涨38.6%）。

最主要的问题是房地产投资活动是否会在未来几个季度内跟随交易/价格走势，实现反弹。我们对此持谨慎态度，并预期房地产投资将小幅减速，从今年较低的一位数增长回调到2016年较低的一位数下降。首先，尽管库存情况有所改善，开发商仍然对未来市场展望保持谨慎，认为当前市场环境提供了去库存的好机会，而非新投资开展的机会。其次，大城市和小城市之间的分化以及三、四线城市实际上是房地产市场主体的现实均将限制房地产市场的进一步复苏。第三，商业地产（写字楼、百货商店、商场）仍然存在很大变数，未来1到2年内很有可能面临重大调整，特别是在二、三线城市。

资料来源：国家统计局

资料来源：国家统计局

注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳。

二线城市包括未包含在一线城市内的31座省会城市及直辖市。

三线城市包括搜房网调查中的另外65座城市。

资料来源：国家统计局；搜房网；摩根大通

责任编辑：王超