作者：摩根大通中国首席经济学家 朱海斌

国家统计局发布5月份70个城市住房价格指数。与上月相比，43个城市新房价格下跌（4月份为48个城市），7个城市持平，20个城市上涨。由此得出，5月份有61.4%的城市价格环比上涨，略低于4月份的68.6%（如下表）。根据我们的计算，5月份全国住房价格平均环比上涨0.1%，也是自2014年5月以来首次月度环比上涨。

与一年前相比，5月份69个城市房价下跌，与4月份持平。一线城市的表现远好于其他城市。5月份深圳新房价格环比大涨6.7%，同比上涨7.7%。涨幅紧随其后的是上海、北京和广州，新房价格分别较一个月前上涨 2.6%、1.4%和1.4%。在其他城市，新房价格似乎已经趋于稳定，环比价格变化在-0.6%到0.7%之间。根据我们的计算，5月份全国住房价格平均同比下跌6.3%，较4月份6.6%的跌幅略有缓解。

国家统计局的数据与私营房地产数据提供商搜房网公布的房价数据是一致的。搜房网的数据显示，5月份，全国住房价格自2014年5月以来首次扭转跌势，环比上涨0.4%（未经季调）。与去年同期相比，全国住房价格同比下降了3.7%（较4月份4.5%的同比跌幅已经有所缓解）。在搜房网调查覆盖的100个城市中，5月份有52个城市房价环比下跌（4月份是60个城市）。深圳房价涨幅居首，环比上涨2.7%（未经季调），紧随其后的是上海（未经季调环比上涨2.3%）。

国家统计局早前发布的数据显示，自3月下旬住房政策放宽之后，住房市场交易活动已经有所回升。住房销售面积自2013年12月以来持续萎缩，但4月份却录得7.7%的同比涨幅，5月份更同比大涨16.4%。5月份售房金额同比回升30.4%，较4月份 16.0%的同比涨幅进一步改善。

不过，市场存在三大分化，必须予以关注。

第一个是住房交易和投资活动之间的分化。尽管房产交易强劲复苏，但5月份新房开工面积同比却下降12.2%。相比之下，4月份同比降幅则为16.6%。交易形势的好转有助于加快去库存的进程，但房地产开发商对于新项目开工建设仍持谨慎态度。这其中有两方面的含义。首先，强劲的交易形势和房价止跌企稳，将改善房地产开发商的资金回笼情况。再加上购地速度放缓和一些股权筹资发行，房地产行业相关的金融风险会有所降低。另一方面，新房开工面积乏力，意味着房地产投资增长还将继续减速。房地产市场的调整仍将拖累经济增长，尽管影响程度已经有所减轻。

第二个是大城市和小城市之间的分化。而且这种分化体现在房价、房产交易以及土地出让收入等三个方面。在一线城市，房价复苏和房产交易的势头更为强劲，土地出让收入仍然保持平稳。相比之下，小城市的房产交易复苏势头却更加微弱，房价走势也有涨有跌。更重要的是，由于小城市的超量供地似乎需要更长时间才能消化，因此土地出让收入的下跌幅度也更加巨大（见下图），对小城市的地方政府财政也造成了更大的压力。城市之间财政条件的不平衡，将是正在进行的财政改革所需解决的问题之一。

第三个是住宅房地产和商业房地产两大市场的分化。我们重申对于商业房地产市场的谨慎观点。与住宅房地产市场相比，商业地产同样面临着供大于求的问题（一线城市除外）。在商业环境呈现结构性减速和不断变化的背景下（例如，网购的迅猛增长将减少对大型商场和百货商店的需求），我们对于商业房地产市场的需求前景更为谨慎。商业地产开发商的融资模式也显得更为脆弱（与住房市场的“预售”制度相比）。最后，商业房地产市场的政策宽松空间也更为有限。

资料来源：国家统计局

资料来源：国家统计局，摩根大通

资料来源：国家统计局、搜房网和摩根大通

资料来源：国家统计局，摩根大通

资料来源：Wind

资料来源：Wind

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责任编辑：王超