毕业租房季

　　这个炎热的毕业季，北京租房市场因为一则指责中介推高房租的帖子被搅起一池涟漪。

　　而据记者调查，长租公寓运营商相互抬价在城中并非孤案。

　　近年来，部分城市房租不断上涨是事实，这困扰着绝大部分生活工作在一线城市的年轻人们。

　　而这场有关长租公寓抬价引发的“讨伐战”也正在发酵。

　　今年房租涨幅更为“凶猛”

　　交完房租之后，北京理工大学的博士林木（化名）近几天感到十分焦虑。

　　在北京西北五环外著名的唐家岭附近，林木租了一套55平方米的一居室，租金为4100元/月，

　　“有同事去年在这里租了差不多面积的户型，租金是3000元/月。”他说。

　　林博士目前仍处于实习期，实习期月工资是3000元/月，转正后到手月工资是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期，房租在这段时间均会出现普遍上涨。但绝大部分人的感受是，今年房租涨幅似乎比往年来得更为“凶猛”。北京尤为典型。

　　涉及价格，其背后的成因都是复杂的。

　　恒大研究院副院长夏磊接受采访时表示，供需缺口导致房租上涨，是简明的经济学逻辑。不过本轮北京房租上涨，还有不同。在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。而这，就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

　　一线城市房租7月均上涨，北京最为典型

　　多家研究机构数据表明，一线城市房租均在7月出现了上涨情况，但北京最为典型。　

图片来源 / 21世纪经济报道（jjbd21）

　　我爱我家集团研究院统计显示，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%，涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%，相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%；Real Data数据也显示，2018年7月，北京单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%，涨幅收窄，地段优，配套好租赁物业成交占比的上升在一定程度上结构性拉升租金。

　　这种租金普涨情况在其他城市并不明显。

　　在上海，据上海房屋租赁指数办公室发布数据显示，7月，上海高、中、低端租赁市场表现各有差异，其中高端市场租赁指数下降0.24%，降幅环比扩大0.13个百分点； 中端市场租赁指数上升0.14%； 低端市场租赁指数上升0.19%。

　　而在广州，据合富大数据统计，7月广州住宅租金为50元/平方米/月，较6月的49.8元/平方米/月，环比微升0.4%；热门租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元两个区间段内，成交占比分别为32%和33%；两房和三房户型在7月继续受到租客的追捧，成交占比分别达37%和34%。

　　在深圳，机构数据也显示，成交量虽然大涨，但租金相对平稳。58安居客截取了珠三角区域9个城市的线上租金表现，总体来看深圳、广州两个一线城市7月并没有出现租金上涨趋势。

　　21世纪经济报道记者抽样调研也发现，本轮租金上涨在北京表现最为明显。

　　也就是说，除了规律性因素以外，北京租赁市场租金上涨背后的成因是复杂的。

　　贝壳找房首席经济学家杨现认为：

　　供给减少和需求升级是北京租金上涨的主要原因。

　　消费者对更好居住品质的追求使普租需求向长租公寓迁移；

　　政府对租赁市场的整顿与规范使得市场可租房源的暂时性减少，在一定程度上加剧短期供需矛盾；

　　外围城区租赁空间的减少导致租赁人口向租金高的内城区移动。

　　房东预期受市场影响而增强。

　　这些因素相互叠加导致上半年租金上涨，但上涨并不是可持续的。

　　另外，值得关注的是，受大兴火灾事件影响，2017年12月新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%，此后议价空间亦有明显收窄。据贝壳找房数据显示，随着毕业季临近，2018年5、6月两月，新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%，议价空间进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来最低水平。

　　房租急涨谁之过？

　　“其实我很奇怪舆论为什么揪着这个问题不放。我处在从业一线并没有感受到租金的大幅度上涨。这件事情现在好像已经演变成对长租公寓集体的讨伐。”

　　某知名长租公寓创始人郁闷地对21世纪经济报道记者表示。

　　就在这个炎热的毕业季，长租公寓运营商们遭遇了自行业出现以来最大的舆论危机。这一次，他们被认为是助涨房租的推手。

　　事件缘起陈先生以网名“仙翩”在水木社区发布的一则著名帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”

　　8月16日，21世纪经济报道记者登录水木社区看到，该帖已经引发了非常高的关注。该帖目前有高达540楼的回复，除了指责中介推高房租以外，还有不少网友吐槽了与陈先生相同的经历。

　　就该事件，21世纪经济报道记者分别采访了自如和蛋壳两家长租公寓运营商。自如相关负责人表示，“这个事件我们了解过情况，自如先后根据业主房间情况分别提出四年租期和五年租期两个可选方案，后来业主通知我们选择其他平台托管，我们就没有再跟进了。”而蛋壳方面则表示，“此帖中所述事件，我们经过内部调查，发现并没有这个业主和房源，是虚假信息，属于典型的造谣中伤，扰乱市场行为。我们也没有和友商进行价格战，更不存在恶性竞争。目前，我们正在开展调查取证和公证，并会坚决诉诸法律手段，以保护自身合法权益。”

　　舆论的愤怒

　　上述长租公寓创始人认为，舆论将房租上涨的原因归咎于企业端，这是非常牵强的。但曾经平静的租房市场已经感受到不断涌入的资本力量。

　　21世纪经济报道记者调研了多位业主委托机构出租经历。

　　今年3月份，陶米欲将她在北京市西城区德胜门的一套两居室出租。

　　如果她选择将该房源直接租给租户，则租金只能收到7000多元/月。

　　随后，陶米联系了自如，自如给出的报价是8000元/月；

　　再之后，陶米联系了蛋壳，蛋壳最终给出租金每月8900元的报价。

　　经此之后，陶米已经颇有经验：“先找自如来看报价，然后再找蛋壳并告诉蛋壳自如的报价是多少，让他们（蛋壳）给你报价，一般（租金）还可以再往上谈一点。”

　　8月16日，21世纪经济报道记者试图通过水木社区联系网友“仙翩”未有结果，此前，有联系到网友“仙翩”即陈先生的媒体记者称，陈先生发表该帖的初衷是“自己年轻时候也是租房，觉得年轻人很不容易，所以想把这件事情曝光出来。”

　　近年来，房租逐年上涨是不可争议的事实，这困扰着绝大部分生活工作在一线城市的年轻人们。而这场有关长租公寓抬价引发的“讨伐战”也正在逐渐发酵。

　　8月16日下午，自如相关负责人再度告知21世纪经济报道记者，“由于该事件起源是个网络账户，我们没办法核实准确业主究竟是哪位。后来各方（自如、蛋壳）同时向政府汇报时，发现各种很疑惑的信息。”该人士表示，他们也没想到该事件引发如此强烈的舆论压力。“政府现在也在催促我们，查清事实。”

　　“长租公寓”是近几年房地产三级市场出现的新兴行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

　　从形式上看，长租公寓分为集中式和分散式。上述舆论争议点主要集中在分散式长租公寓。分散式长租公寓即运营商从分散的房东们手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。在房源获取与出租上，分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源(其中又以二手房居多)，房屋原来格局各有特点，并不统一。

　　自如方面相关负责人告诉21世纪经济报道记者，自如获取房源的渠道分为两类，分别为自如直收和合作企业推荐。业主通过相关渠道获取信息，主动将房屋委托给自如称为自如直收；另一种方式为合作企业为自如推荐房源。

　　蛋壳运营模式也类似。“我们从房东手里收房，帮助房东装修改造、日常维护，让房东做‘甩手掌柜’，更多房东把自己原本不愿意出租的房屋拿出来出租，增加了一、二线城市的房源供给，盘活了存量房。蛋壳公寓和房东签署的委托合同通常至少为3-5年；另一方面，蛋壳公寓满足年轻白领的租住需求，特别是解决核心的合租需求，降低了房租成本。”蛋壳相关负责人表示。

　　自如和蛋壳均不认为他们有能力操纵一线城市房租市场。

　　规模扩张期的抢房潜规则

　　长租公寓市场兴起于2010年并在资本助力之下于近两年走到“风口”之上。而在长租公寓领域，至今盈利模式未明。

　　易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有八家长租公寓宣布倒闭。而这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。对于留下的玩家们而言，规模赛跑是他们所认同的最好的解决方案。

　　蛋壳公寓创始人兼CEO高靖曾对21世纪经济报道记者表示，据他测算，长租公寓单间可以盈利，只是在高速发展期，利润无法平衡发展需求。他坚信，当规模发展到一定阶段，也就是增长量占存量比例较低的情况下，盈利没有问题。

　　那么，长租公寓运营商究竟采用何种方式扩张规模呢？世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟向21世纪经济报道记者透露，“现在市场上一些中介机构在争抢房源时主要采取的就是提高价格方式，就像买地一样，以高价取胜。”

　　甘伟进一步解释称，“在抢占房源时，分散式和集中式领域的各大长租公寓机构采取模式有所不同。在面向小业主的分散式长租公寓领域，由于承租期比较短，一般在三年左右。这意味着为了财务指标，分散式公寓运营者更有动力寻求短期内大规模扩张，也因此出现更多短兵相接的现象。”

　　8月16日，21世纪经济报道记者获取的某长租公寓路演实录中，一位长租公寓高管向资本方阐述相关模式时明确表示，公寓只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。

　　“租房市场主要关注两部分：一是获取房源，二是根据房源获取利润。

　　第一年我们按照常规利润抢夺市场房源，抢夺定价权；第二年开始，扩大利润差，收获房租增长红利，公寓通过专业数据分析选址，争夺红利增长潜力小区，让优质资产从源头可控。

　　该策略已经被结果验证，例如：上地新盘融泽嘉园，第二年市场涨幅达到17%；建国门华侨村小区，市场涨幅20%。”

　　上述长租公寓高管如是陈述。

　　不过，甘伟认为，各大机构为争抢房源提高价格并不必然意味着房租就随之提高。“中介机构提高价格只是为了获取房源，房租上涨与中介抢房源抬价没有必然联系。实际上，中介机构如果想要把这种成本转移给租客是非常困难的。因为房屋租赁不属于投资行为，而是属于功能消费属性，租金的高低取决于消费者的收入水平和承受能力。”

　　我爱我家相寓副总张多也认为，大规模抢占房源不会必然导致房租上涨。“目前租赁市场仍是市场化行为。北京足够大，选择空间也足够多。如果机构想要通过囤积房源达到控制市场价格的目的，就需要锁定非常大比例的市场房源。就好比大米，如果在市场上供给非常充足，要想囤积大米炒高价格需要有能力控制相当大比例的大米，此外还要考虑大米是否有替代品。另外，租赁不像买卖，买卖有公开的数据可供参考市场的趋势，租赁并没有，只能看内部情况。我们根据内部数据来看，租金也没有明显涨幅。”张多说。

　　那么，为何机构在抢占房源过程中出现抬价现象呢？中原地产分析师张大伟认为，资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少是新增供应量。

　　“存量改造本身并不产生新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。租赁市场本身供需结构就紧张，因此，长租公寓抢占房源行为就放大了这种紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。

　　以北京为例，目前市场上已经出现了几十万套分散式长租公寓，局部区域占比甚至高达40%。

　　在这种背景之下，分散式长租公寓租金比房东直租普遍高出30%以上，叠加对房东直租的心理影响，分散式长租公寓规模扩张对房租上涨具有放大效应。”张大伟说。

责任编辑：晓丽