2月4日,重庆房管局传来消息,为规范房地产交易行为,确保房地产市场平稳健康,将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记,从2月1日起,抵押房产不得进行预售,预售商品房不得用于抵押。
简单来说就是,你土地抵押借款的,你就不能往外卖房,而你要往外卖房了,办理了预售证了,就不能再把房子拿去做抵押,现实中很多开发商都有类似的情况,土地拿去融资换钱了,然后继续盖房,然后还去办理预售证往外卖房,这样可以快速回收资金,还有房子盖好了,预售证办下来了,一看不好卖,又拿去抵押了,把资金回笼,所以捂盘惜售他也无所谓,等到年景好的时候在卖,所以开发商只要有土地有房子,就再也不怕拿不到钱。
这招一出,开发商特别是小开发商恐怕就要哭死了,对于他们来说,再也不能玩空手套白狼的好戏,必须要投入真金白银,把房子开发出来才能拿到预售证,才能往外卖,而一旦开始卖,就要卖到底,不卖完就回收不了资金了。而之前这种边抵押边卖相当不合理,如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险,开发商早早的把利润锁定了,把风险甩了出去,年景好业主那可以卖高价,而年景不好,甩给银行不要了。
有人为此叫好,但其实本身就该如此,抵押了的房子还能往外卖,这在法律上没法解释,得亏楼市一直涨,一旦下跌,法律问题就会出来,如果银行要卖这房子或者土地,你说算谁的?是算业主拥有还是算银行的这完全是非常不合理的制度,但目前大多数城市还都在这么干。甚至可以说,出售已经抵押的商品,根本上就是一种诈骗,只可惜大部分业主根本就不知道这回事,而且在力量体现上,也跟银行不是一个量级,所以一旦出现楼市下跌等问题,银行在法律上压倒业主是可以预见的,但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。所以重庆出手规范这个市场是个大好事,又一次在楼市这个领域,为全国各地做了一个非常好的表率。
另一件大事就是国务院印发了全国土地纲要,其中最重要的一点就是,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。简单解释一下,这就是继续沿用现在的土地制度,大城市不投放土地,而企图用高房价把大家驱赶到周边城市,从而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承载能力有限,所以不再扩大大城市规模,合理配置全国资源,不能让一些城市撑死更不能让一些城市饿死。要的就是利益均沾,平衡发展。理论上和主观上是要让一线人口流出,到三四线去,一线房价下跌,三四线上涨借此去库存。
但愿景是好的,一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的,会形成新的上涨预期,原本默默无闻的三四线城市,现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能,接受大量的人口转移,形成新的住房需求。而核心大城市的利空,就没那么大的把握了,恐怕房价几年内都不会跌了,因为土地不再增加,供给不增,也就不可能再短期内扭转预期,没人卖房,光有限购限贷是没什么用的,所以还是那个观点,几年内在限制需求,供给不加的情况下,一线城市应该是价稳量跌的局面,流动性崩盘但价格坚挺。至于未来几年之后怎么样,这就要看人口转移的情况,是不是真的能够控制人口规模,反正之前10年的控制都不怎么成功,但这次的力度似乎不一样,从2016年北京的政府工作报告中,似乎人口控制已经成功了,核心城区人口已经下降。希望这次是真的,所以回答大家那个问题,一线城市还涨不涨,现在看土地的梦想破灭了,那么似乎就剩了一个指标,那就是要看到底限购放松还有人口趋势性下降,到底哪个先到?
责任编辑:王超
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