“大拆大整”下的温州:银行超巨额完成存款指标

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来源:财经网 2018-03-01 09:42:35 存款指标温州 银行动态

核心提示2017年他所在银行系统在龙湾区的存款超巨额完成指标,甚至“把2018年的指标都完成了七七八八”,这其中不乏年纪较长的拆迁户主动储蓄。

  区域金融观察

  陈铭介绍,2017年他所在银行系统在龙湾区的存款超巨额完成指标,甚至“把2018年的指标都完成了七七八八”,这其中不乏年纪较长的拆迁户主动储蓄。

  拆迁,是温州2017年的主题词。

  从2016年10月温州鹿城区双屿街道中央突发农房倒塌事故,引发全市“大拆大整”专项行动以来,特别是温州城区(鹿城、瓯海和龙湾区)进行了大规模城中村改造和拆迁整治。

  伴随拆迁的,是大量民间资本再涌入楼市,在2017年新房供应有限的背景下,温州一、二手房地产市场数据出现全面飘红。

  2018年温州楼市将如何走向?除了依靠政府方面的土地规划,如何在“大拆大整”之后铺开“大建大美”?在刚需背景下,“房价微涨,也不至于涨得太高”,成为当地多数业内人士的判断。

  拆迁背后的供需变化

  春节期间,温州居民李建国心里有一块石头没有落地:他的老房子。

  一年多以前,就有消息称这套房子所在片区要被拆迁,此后房子的市场评估峰值价已将近翻了两番。但一直没有准信,还有的地方“人都搬出去了,又说不拆了,再搬回去”,李建国心里越来越没底,于是在年前将房子挂牌出售。

  询价者三三两两,但仍够不上他的心理预期。而一旦拆迁,其心理价位与当前拆迁政策的差价就超过20万元,还不包括赠送的面积。

  以龙湾区的拆迁安置政策为例,假设有一间两层房屋,占地100平方米,合法面积共200平方米,若旧房比准价为1.09万元/平方米,安置房市场评估价为1.48万元/平方米,按照货币安置的标准,算上合法面积补偿、空翻部分补偿(类似赠送优惠面积)、货币补偿奖励、新购房补助,总额约为350万元。

  在大规模拆迁后,房子供不应求的现象逐渐凸显。

  根据楼盘网的数据,2012-2014年温州市区住宅供应量(面积)大于销售量,但从2015年开始反弹,2017年销售量超供应量面积为五年来最高。

  疆宇房产的统计数据显示,2017年温州市区住宅供应168万方,销售208万方,供不应求约40万方。截至去年末,市区商品住宅库存去化周期仅为3.3个月,而2016年为5.5个月。

  2017年是温州房价在2015年止跌企稳以来,增长最为明显的一年。根据安居客统计,温州市房价前三季度增长较快,涨幅在5%左右;四季度有所回调,但12月末较1月末的涨幅也有1.7%左右。此外,还要考虑到部分新开楼盘“被限价”。

  拆迁的金融视角

  “拆了大部分,诞生了许多‘拆二代’。”在当地银行工作的陈铭感叹道。他工作所在的龙湾区在三区中面积最小,但根据《温州市人民政府办公室关于印发2017年温州市城中村改造工作计划的通知》,当年要完成永中街道上湾村等20个行政村8000户以上的整村签约、腾空和旧房拆除,村数在三区中最多。

  过去两年,陈铭既目睹了大拆大整,也从金融角度见证了爆发式的2017年。

  拆迁户安置目前主要有两种选择:一是货币安置,即从政府获得与拆迁房等价的现金;二是产权置换,即等待安置房。前者令拆迁户手上持有大量现金。

  陈铭介绍,据其了解,2017年他所在银行系统在龙湾区的存款超巨额完成指标,甚至“把2018年的指标都完成了七七八八”,这其中不乏年纪较长的拆迁户主动储蓄。

  “短期来看,贷款存量是下降的。”陈铭说:“我估计,在龙湾区,一名客户经理平均手上会有1亿-2亿元的贷款存量,或者更多。去年因为拆迁户提前归还贷款等原因流失的贷款规模,人均大概有500万-1000万元。”

  如果把视线拉长,贷款增量也颇为可观。据陈铭透露,该行龙湾区贷款2017年增幅创历史新高,约为40%,其中安置房相关贷款是增长主力。“我们去年7、8月时按揭贷款就基本停了,房贷的资本占用太厉害,我们的额度比较紧张,倾向于做小额分散的。”

  在拆迁货币安置过程中,还诞生了一个新的银行贷款品种。以鹿城区为例,政府在支付拆迁房款时,若在0-3个月以内支付,无利息;若在3-6个月支付,向拆迁户提供年化5%的利息;6-9月提供年化10%利息,相当于向拆迁户支付贷款利息。

  有的拆迁户虽然选择延迟收款,但又急需买房,就可以凭借和政府的拆迁协议,按照协议数额向银行贷款,到期还本付息,银行利息基本与政府利息抵消。陈铭表示,对于银行而言,这是小风险业务,也是过去一年发展较快的一个贷款产品。

  “大拆大整”到“大建大美”

  在一轮大拆大整过后,基调正在发生变化。

  “拆得差不多了,今年主基调是大建大美,是要慢下来建设了。”从事拆迁相关工作近三年的林雪慈向21世纪经济报道记者表示,拆迁地块的规划非常重要,温州发展较省内其他城市落后了几年,若规划不好,可能再拖慢温州发展进程。

  根据《温州市人民政府办公室关于印发2017年温州市城中村改造工作计划的通知》,当年全市重点改造范围内计划完成81个行政村(另10个自然村、区块),30970户以上。

  在温州市棚户区改造项目中,城中村占了大部分,同时还有一部分城镇危旧房以及旧住宅区改造项目。据温州日报报道,近2年多时间,温州已拆除的地块计划于2018年开工建设的安置房项目约4万套以上。

  拆迁分现金还是安置房,在个人和家庭眼中是一笔经济账。“我接触到的情况,大概五五分。主要看分回的现金够不够买一套合适的商品房。”温州当地另一拆迁办相关工作人员表示。

  温州房价未来的走势,人口变量不容忽视。温州当地高校一位不愿透露姓名的学者指出,温州市区常住人口比较稳定,但扣除自然增长率后,人口总体呈净外流态势。

  以鹿城区暂住人口为例,根据鹿城区公安部门统计,近十年来,2011年人口达到巅峰,为84.55万人;2017年降到最低,为57.01万人,比2016年减少8.99万人。

  如何拆迁安置,除了经济账之外,更关乎一座城市的可持续发展。

  “相对于把土地招拍挂出去,做商品房,以匹配更好的配套设施,或者去扶持新兴产业,把房子拆了再建很多安置房的土地利用率太低。”林雪慈表示,这可能也是鹿城区推出“房票”制度的一个考量,希望控制安置房比例,提高土地利用率。

  所谓“房票”,本质是安置属性商品房。申请获得房票的拆迁户,可以凭借房票以折扣优先选购指定地块的指定商品房。但目前该制度未正式落地。

责任编辑:松崎

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