银行想做“房东”?你小看他们了……

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陈辰 来源:新华社 2017-12-27 14:22:31 银行 银行动态

核心提示如果你的房东是一台银行ATM机,这将是一种什么感受?

银行想做“房东”?你小看他们了……

  试想一下,如果你的房东是一台银行ATM机,这将是一种什么感受?

  近期,建行广东分行将推出“存房贷”的消息被炒的沸沸扬扬。事实上,与一般理解的不一样,“存房贷”有两层并列的概念:房主“存房”,租户获得“贷款”(房子)。这项业务创新,在一些业内专家看来,对稳定房租价格将起到积极作用。

  事实上,面对庞大的住房租赁市场,银行业的“野心”并非只是做“房东”。近期多家商业银行都正在积极从多维度布局房屋租赁市场。此举,一方面可以让商业银行找到新的利润增长点,同时也可为“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”做出贡献。

  房主“存房” 租户获“贷”

  既然建行向房主支付的是租金而非贷款,那为什么叫“存房贷”呢?

  “存房贷”,一个尚未真正诞生的银行业务创新,从它的名字开始,市场就出现了围绕它的各种争论。

  在日前举行的“中国住房租赁高峰论坛”上,建行广东省分行行长刘军公开表示,明年1月8日建行将在广州地区正式推出“存房到建行”业务。

  一时间,“存房贷”成了热门词汇,不少人都开始咨询建行相关业务。但是事实上,刘军在论坛的演讲中从始至终都没有提过“存房贷”一词,这个词是媒体“发明”的。

  据了解,该业务是指,如果客户有出租房源,可以“存”到建行,建行将一次性支付全部租金给房东,由此获得房屋的租赁权;建行再将相关房源移交给房企经营运作,从事专业的住房租赁业务,建行将由此获得运营提升的收益。

  因此有人认为,刘军口中的“存房到建行”并不是“贷款”。

  不过也有业内人士为“存房贷”正名。融360房贷分析师汤传尧表示:“从这个产品的设计来看,房主实际上是将房子的租赁权交给银行,这个过程类似于银行吸收‘存款’;而银行拿到房屋租赁权后再交给专业的机构运营,租给租房者,这个过程则类似于‘放贷’。我们认为称之为‘存房贷’并无不妥。”

  至于“存房贷”能否对稳定房租价格起到作用,汤传尧表示,稳定房租的关键在于实现住房租赁的供需平衡。现在政府希望租房市场发展得再快一些,而这仅仅依靠盖新房出租是不现实的,只有激活存量房市场才行。“存房贷”这个产品的意义在于激活存量房市场,让房主把房子贡献出来,所以它对于实现住房租赁市场供需平衡是有积极作用的,对稳定房租价格自然也有积极作用。

  此外,对于这项业务未来能否生存也是市场争议的一个话题。有分析认为,“存房贷”业务价格上有矛盾,“如果出售租赁权比直接收到房租的收益少,那么房主不愿意;如果购买租赁权价格高于市场房租,那么银行无利可图。”有人提出了这样的质疑。

  “‘存房贷’要想让房东、租户和银行都能满意,实现多赢,目前来看并不容易。”汤传尧说。在他看来,目前房租水平已经完全市场化,以往是房东和租客直接对接,“存房贷”这个产品让租房市场多了融资机构和运营机构,他们的利润来源全部是房租。

  房屋租赁市场广阔 银行业“蜂拥而至”

  虽说对于银行“存房”业务盈利能力有一些质疑的声音,但银行业正在大规模试水房屋租赁市场确是事实。

  在日前由中国银行主办的一场论坛上,中行相关负责人表示,未来将继续积极响应国家号召,在依法合规前提下,探索服务住房租赁市场的更好路径与方法,与各省市开展住房租赁市场合作,为住房租赁市场各参与主体提供更多优质生态产品与服务,共同推进住房租赁市场建设与完善。

  而在“中国住房租赁高峰论坛”上,刘军也表示,建行发展住房租赁是长期战略,并且未来建行的住房租赁业务不纳入房地产金融,而是纳入普惠金融。“我们给房地产企业做的品牌公寓、出租房之类的贷款,不纳入房地产贷款,从这一点来讲,是调整了盈利模式。银行在架构调整方面,从明年开始,将全面调整到租房金融上来。”刘军在论坛上表示。

  不仅在口头上,总结近期各商业银行的相关布局,可以看到银行业已经在采取积极的行动。

  例如,10月30日,中信银行同碧桂园集团正式签署300亿元长租住房保障基金战略合作协议;11月1日,建行推出专门的租房贷产品“按居贷”;11月3日,中行厦门分行同厦门国土局、厦门房管局签署合作协议,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等方面探索住房租赁金融创新;11月16日,工商银行表示,将向广州住房租赁市场提供5000亿元授信资金,并推出租房贷产品“租e贷”;12月18日,交通银行广东分行同知名房企签订租赁合作协议,给予包括万科、保利等住房租赁有限公司在内的签约主体合计1500余亿元意向性授信额度,专项用于金融支持住房租赁业务。

  事实上,银行业积极支持住房租赁业务也与政策引导有关。今年的中央经济工作会议把“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为8项重点工作之一。会议要求,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  “房地产是资金密集型产业,金融创新在房地产发展的过程扮演非常重要的角色。租房是今后住房发展的重中之重,银行业也必须要及时跟进。”汤传尧说。

  房屋租赁市场的另一种打开方式

  可以看到,银行业正在从各个维度布局住房租赁业务,但事实上,未来还有一种模式可能将成为主流。

  REITs(Real Estate Investment Trusts)中文全称是“房地产投资信托基金”,是实现不动产证券化的重要手段,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益,按比例分配给投资者的一种信托基金。

  租赁住房REITs是以租赁型住房(含公寓)为基础资产的不动产信托投资基金。在一些业内专家看来,租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求,是适合开展资产证券化业务的行业。

  据北京大学光华管理学院REITs课题组(下称课题组)研究,从全球发达经济体来看,租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持。REITs作为创新金融工具和长效商业模式,既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化,还有助于消化住房市场库存,盘活存量,提高资源利用效率和住房租赁市场的活力,从而促进租赁住房市场的良性健康发展,具有积极的现实意义。

  据课题组测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。截至2017年9月末,美国REITs总市值1.11万亿美元,其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元,占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算,则中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。

  在政策方面,2016年国务院办公厅于发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出:“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”2017年7月《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,也再次提出要推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”。

  北大光华管理学院金融学教授张峥介绍,改革开放以来,我国经济增长模式主要是投资拉动,靠银行信贷来支撑。中国奇迹世人有目共睹,但这期间也积累了过剩产能,形成了房地产库存,政府和企业部门的杠杆也在不断攀升,金融风险有所积聚。因此,中央提出供给侧结构性改革,强调更多地使用市场化手段,落实“三去一降一补”,推动经济转型。“从金融角度落实‘三去一降一补’,REITs应该是一个重要的市场化平台,即REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手。”张峥说。

  事实上,早在今年2月,兴业信托及旗下兴业国信资管联合兴业银行,在银行间市场成功发行“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(REIT)资产支持证券”,总规模为5.535亿元,这是国内首单银行间市场公募REITs。

  来源:新华社客户端 (文/陈辰)

责任编辑:王超

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