C2B2C的长租公寓 才是让住房回归居住属性的关键

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齐俊杰 来源:中国电子银行网 2017-05-09 14:44:41 租房 齐俊杰

核心提示住房租赁市场的建设才刚刚开始。

C2B2C的长租公寓 才是让住房回归居住属性的关键

  宏观背景 房子是用来住的不是用来炒的

  在4月底的政治局会议上,中央在谈到房地产市场的时候,措辞方面发生了微妙的变化,这次我们提出要“加快形成”促进房地产市场稳定发展的长效机制。从之前的“加快研究建立”、“加快建立”,到“加快形成”,节奏明显加快,显然也是对之前的调控政策并不满意,特别是针对“房子是用来住的,不是用来炒的。”这一根本立场,没有得到很好地贯彻。那么问题来了,如何才能在现如今的大环境下,让房子回归居住属性呢?有人说房产税,这个问题需要一系列立法来解决,而且牵扯利益较多,影响也比较间接,你不知道他的直接作用更大还是副作用更大,还有一个手段可以尽快让房地产回归居住属性,这就是租房市场建设,这一方面我们其实是很缺位的,前两天有个调查说千禧一代的自有住房率达到7成,位列参与调查的9个国家中的第一位,而第二位的是墨西哥,只有46%,法国41%,美国才35%。所以中国人买房的思维已经达到了妖魔化的程度,而实际上全世界大部分人是通过租房来生活的。

  有统计数据显示,在发达国家,品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率,而我国目前还不到10%,所以这块市场空间巨大。未来3-5年可能是一个上万亿的市场。有机构指出,2030年租赁市场规模将超过4万亿。而在房子是用来住的这样的宏观指导下,越来越多的企业开始杀入公寓出租市场,截至2015年底,国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间,至2016年底,公寓间数已超过200万间,预计到2017年底,公寓间数或将超过400万间。但这个数量显然还是很不够的。

  租售关系比较 租房显然更加划算

  这么多年来,房价暴涨了10倍,但房租涨幅却远远落后于房价,之所以房租没有跟着房价暴涨,并不是因为房东仁慈,而是因为真心涨不动,房租涨幅只跟一个城市的居民平均收入有关,换句话说大家就赚这么多了,你再加房租,我即便是很想租,但也真心租不起了。这就导致一个结果,租售比越来越低,10年前北京的租售比能到7%,一套100万的房子,一年租金能有7万。而现在北京的租售比只有2%不到,就是说这套房子虽然涨到了500万,但租金也只涨到不足10万而已。

  所以,很多人其实都漏算了一笔账,那就是现在你把买房的500万拿去买银行的任何一个理财产品,每年也有4%的回报,大概是20万左右,你只需要一半钱就可以租一套同样的房子了。如果房租不涨,你不动用本金足够你一直租下去了,即使算上租金上涨的因素,你的本金加利息,也足够你租这套房子50年,等你不租了这套房基本也就该塌了,因为中国的建筑建造标准其实就是50年,大家按照70年的土地使用权折旧其实是不对的。所以如果不考虑资本获利的话,单从使用价值比较,买房显然没有租房划算。现在大家还迈不过这道坎,就是觉得房价可能还会涨,但树永远不可能长到天上去。  

  租房的几大痛点

  当然,除了房价的因素之外,租房市场的不健全,也是造成大家不买账的主要原因。现在租房市场的痛点有以下这些。

  一、找房难 找租难 互相不信任 押一付三

  租客找到合适的房子,已经很不容易了,还得找到合适的租期、合适的价格就更不容易,而房东则希望房子满租,他要找到一个合适的租客同样很不容易,房东最怕的就是天天来看房,耽误工作,最后还很不靠谱。所以需求之间无法对接,信任更是没法达成,站在房东角度,你损坏东西我要有足够的后手,所以押一付三是整个行业的普遍规则,但一下拿出4个月房租,很多租客都是很难接受。他们不一定有如此多的储蓄,所以更希望分期付款每月支付。

  二、乱涨房租 房东租不上价

  既然是房东和租客的协议约定,这东西就不能做到标准化,特别是房子,每个房子都有特殊性,装修新不新,家具新不新,每家都有每家的特色。所以定价方面,往往双方都不满意,房东经常觉得租亏了,而房客也有同样的感觉。所以一旦旁边相似户型涨价,房东往往就会要涨价,这让租客心里很不爽。久而久之就会有矛盾,随时有终止租赁的风险。这对于租赁双方都是不确定的风险。

  三、没有归属感 租期不确定

  房子不是自己的,当然没有归属感,每次想到指不定什么时候就要搬走了,在添置家具物品的时候,便会有所保留。这样家就不可能称之为家,只是个寄宿地,凑活过而已。

  四、户口及福利

  租房背后没有社会福利,也不能解决户口以及子女入学教育的问题,其实如果房东同意,是可以用租来的房子办理暂住证的,但由于双方不信任,以及临时的契约关系,房东不愿意做这样的服务,都怕请神容易送神难。  

  相寓的产业化解决之道

  其实这些问题之所以存在,主要源于这是一个无管理的自由市场,如果有相应的机构来统筹,也会有很好的秩序及商业模式出现,比如私家车接客就是黑车,容易爆发各种法律问题,一旦介入了滴滴这样的平台,这个市场就变成了一种全新的共享商业模式。传说滴滴估值已经达到500亿美元。而在住房市场,这个比出行痛点更痛,空间更大的市场会不会有同样的商业模式出现呢?很多机构已经在尝试了,比如我爱我家的相寓租房业务,目前已经在12个城市落地20万套房源,约50万间房源。他采取了C2B2C的模式,就是业主委托给相寓,然后由相寓统一装修规整之后再向外出租,业主很乐于这种模式,我的一个朋友一套价值500万的房子,自己常年找不到租客,于是委托给相寓,签约2年,每月固定9500元的租金回报,他说自己往外租虽然能多租1000块钱,但一旦断租,损失就更大了。所以还是长期租给相寓更加划算。而从租客方面跟相寓签订租赁合同,起码在合同期内,是有契约保证的。所有的服务都由相寓来完成,房东和租客根本不用见面。

  为了提升利用效率,相寓把项目分成了三个部分,相寓INN:满足短期差旅需求,换句话说就是短租房,临时租住,以应对一个月以下的租房需求;相寓HOME: 分散式公寓,分布在各个社区里面,房源充足,户型多样,价位多样,可合租,可整租,租客选择也更多。第三块是相寓PARK:也就是整栋集中公寓,满足中高端的租住需求。未来这块潜力很大,提高服务质量完全可以替代住房需求。

  假如长租公寓,可以在租住前就签好合约,并严格规定违约责任,那么就可以事实上稳定租房预期,租客完全可以根据自己的实际情况添置家具和电器,比如租住3年是可以添置家电的,租住5年可以添置家具,如果租期在10年以上,甚至可以自己装修了,而这对于多套房的拥有者也很划算,这种长期出租,对他们来说也稳定了收入预期,更重要的是,他们不需要付出太多的服务,只需要交给相寓就可以了。有利于我们盘活存量房,切实地把空置房利用起来,让房子回归居住属性,化解尖锐的社会问题。

  至于户口和福利方面,这个东西也必须有B端的企业来解决,同时要兼顾房东和租客的风险,在涉及这些问题的时候,机构更容易调查取证,判别甚至诉讼,也更容易判别一个人的诚信程度,还有足够的风险保障能力。在这些方面机构总比个人要强大的多。  

  几大市场问题亟待破解

  在我爱我家相寓的经营实践中,也遇到了一些棘手问题需要社会和法律的支持。

  首先,税费问题。

  出租房税率太高,目前是5%,这对于租客来说负担过重,所以既然要规范这个市场,还是希望所有的事情都阳光化,那么最好能在税率上做些考虑。另外,像相寓公寓这样的,由中介机构提供增值服务,必然产生增值税,目前税率6%,这也有点偏高。这笔钱都会计入经营成本,最后买单的还是租客,所以建议增值税能够减半征收,用来作为大力发展住房租赁市场的态度。

  第二,资金支持。

  住房租赁市场是一个重资产业务,而且是资产前置,需要先付给房东租金,然后进行必要的装修改造,等到找到租客出租之后,才能把原来的现金赚回来,虽然风险不大,但前期垫付资金确实也是个难题,所以希望能有相关金融机构提供短期的低息或者免息的融资支持,当然如果是政府补贴性质的就更好了,也可以给相关企业一定的政策自由度,比如以REITs的租约证券化的形势筹措资金等等,尽可能的降低资金成本,才能尽可能的扩大市场规模服务于租房市场。

  第三,明确N+1市场改造 规范合租市场

  所谓的N+1市场,说白了就是在客厅隔出一个卧室,"N+1"租房模式与群租房随意隔断、存在安全隐患不一样的是,“N+1”模式对房屋改造后的指标有具体规定,例如客厅隔出来的房间要有明窗等。去年5月份,住建部副部长陆克华还以上海的“N+1”举例,说明允许将符合条件的客厅改造成一间房,单独出租使用的模式。但目前正在大力整治群租房,但对于合租和群租的概念有些模糊不清,致使大的品牌企业不敢贸然闯入N+1的合租市场,怕被打成典型。所以这部分市场就被一些个人二房东占据,没有规范的运作就会变得更加混乱没有标准,最后就是劣币驱逐良币。合租市场乱象丛生,但其实合租是个好东西,他可以有效地降低租金负担,根据相寓2016年北京区域的数据统计, 整租一居室的月均价3600元/套,整租两居的月均价4400元/套,整租三居的月均价5700元/套,而合租月均价在2000元/间, 在不采用N+1的情况下,企业将房屋分租不仅多数情况收益不如整租收益高,而且在管理方面要比整租麻烦(如签署多份租赁合同,租客租期差异,水电煤费用的分摊),所以N+1可增加企业的盈利空间,提高企业积极性,企业也可利用房屋的溢价空间,对房屋进行整体的改造(老旧水电),提升居住环境的安全性和舒适性。

  据了解,现在的问题主要聚焦在对消防通道认定标准的问题,因为有些建筑年代较早的户型,客厅也是唯一的消防通道,如果客厅打了隔断,那就阻碍了其他居室人员的逃生通道,但目前不少建筑年代较新的户型,客厅不再是消防通道,即使客厅打了隔断,成为一个有居住功能的卧室,也不影响其他居室人员的逃生。所以还是建议政策制定部门,给予灵活的考虑,不要因循守旧,毕竟目的应该明确,就是让大家租到更便宜更好的房子,也可以从源头上规范租房市场,减少含有危险隐患的群租现象。

  综合来看,中国的房地产市场大步流星地走了十几年,似乎都在买卖市场,而住房租赁市场的建设才刚刚开始,需要有更多像我爱我家相寓这样的企业进入市场探索,这个市场更需要模式创新,、技术创新,、政策创新,只有租赁市场发展起来了,购房迫切的预期才能被打破,炒房的土壤才会被摧毁。所以,这个事情本身,就是房地产市场健康稳定发展长效机制中的重要一环。

责任编辑:王超

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