2017年的楼市 大概有9个趋势

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齐俊杰 来源:中国电子银行网 2017-01-09 14:26:39 楼市 齐俊杰

核心提示吃掉最后一个铜板这种思维在投资上是极度不可取的,如果每次都这样的话,那么他需要的不是一份研究报告,而是一个会算卦的半仙。

  2017年刚刚开局,对于经济我们有很多憧憬,但更多的朋友都表示不关心股票,不关心债券,人民币贬不贬值也跟我没卵关系,我就想问问房子还涨不涨价了,一线呢?二线呢?三线呢?其实关于楼市的预测,我们去年年初就做过,现在往回看,方向是正确的,比如流动性枯竭,比如高位运行,比如房地产已经不能拉动经济,还比如高房价将让我们的高杠杆雪上结霜,这些都在10月之后一一兑现,相比于我们的预测晚了足足半年有余,这期间房价没少涨,以至于有些朋友听了我们的早早卖掉房子,少赚了一大笔,由此怨恨在心,但他不想,如果现在在卖房,你可能已经卖不掉了。吃掉最后一个铜板这种思维在投资上是极度不可取的,如果每次都这样的话,那么他需要的不是一份研究报告,而是一个会算卦的半仙。

  那么2017年,楼市会怎么变化呢?这主要有以下9方面的趋势。

  1、继续锁死流动性,居民财富中8成都是房子创造的,所以这部分钱千万不能出来,如果这些钱出来,必然冲击物价、冲击汇率,到时候什么都涨价。经济就会陷入全面的滞涨。给经济结构调整带来极大的困难。特别是这些财富出来,必然要用银行贷款进去接盘,等于置换财富的过程就是加杠杆的过程。这势必引发金融风险,而有人常说我们货币超发,其实房地产本身就在创造货币,一个人他10年前买的房子,花了100万,现在他要把房卖给接盘侠,卖500万,两个人倒手了一下房子,并没有创造更多的价值。但之前那个人手上多了400万现金,而这个钱有一部分是接盘侠的,更多还是银行的。所以银行就得印出相应的钱来平衡房子的价值。所以大概明白了吧,房子涨跟发货币,是一个蛋生鸡和鸡生蛋的问题。  

  2、楼市调控由核心向周边不断升级,由于中国楼市严重二元化,一方面一线城市和重点二线城市严重泡沫,充满投机炒作,而另一方面更广大的城市范围,完全就是供过于求。严重过剩,所以限购限贷会从一个中心向周边蔓延,试图把流动性驱赶到周边需要去库存的城市中。但这个事短期有用,因为2016年的预期还在,而这个预期一旦过了半年,北上深不涨了。那么周边跟风盘也就会预期逆转,由于基本面本来就不存在,所以这些跟风盘可能会率先下跌。这些地方不限购,所以抛起来会对房价造成很强的打压效应。

  3、房地产土地供给会增加,各大城市都已经表态,要适度增加土地,其实每年国土部都在规划城市用地,但每年各大城市都用不完指标,把指标扣下来,实际上造成了土地供给的人为稀缺,享受土地溢价。其实我们只需要用满用地规划,把开发商拍走的土地,按时开工建设,按时完工,各个城市的土地供给基本充足。之前我们考核都是GDP为刚,所以各个城市都是不顾一切的搞钱建设,为的就是乌纱帽。而如今调控思路最重要的一个改变就是因城施策,各城市自己负责,而且从各地政府的表态和行动来看。房价涨幅很可能已经列入了地方考核的范畴。这就是说,你要想有政绩,房价就不能涨!

  4、租房市场启动,一个上万亿的市场建设2017年会快速启动,租房市场缺位,才推长了房价,有人说中国人自古就爱买房置地,有着房子情结,基本上可以用一个字评价,呸!从解放以来,到1998年之前,有几个人住着自己的房子,房子不是分的就是租的!大家也都相安无事的住了几十年。知道一次房改,我清楚的记得,绝大多数人都还没醒过闷来,怎么房子还得自己买!就自己买房子这个事,我们足足教育了得有5-6年,2005年大家才逐渐接受这么一个现实。所以大家之所以爱买房子,主要就是他能涨,至于自己买的房子是不是住的就比租的舒服?恐怕未必。至少在世界范围,越是发达地区,喜欢买房的和喜欢租房的,基本上是6:4的关系,40%的人一辈子不买房,而且人家那个还是永久产权的房子。

  5、积极推动各种长效机制,比如房产税啊,空置税啊,交易印花税啊,我们统称为房地产税,这东西出台需要时间,2017年会有比较明确的消息,但不敢出手太猛,吓坏了宝宝,就会反对声音强烈,估计会先宽松推出,然后逐渐收紧。温水煮青蛙,一向是我们的手段。

  6、一二线城市不涨,成交量跌到地板之后,价格小幅回落。这个时间大概要半年左右,甚至更长。而三四五线是先涨后跌,先在一二线限购限贷上做文章,北京不让买了,快来河北买吧,上海不让买了,赶紧来宜兴抢房吧。类似这样的事情,2017年还会继续,大概半年时间左右,然后市场冷却下来,去三线抢房子的回头一看,这些地方到处都是房子,根本没人来住,租都租不出去。甩也甩不掉,甚至有的期房还会烂尾,直到最后傻眼。这里面投资商铺的人可能会损失更大,商铺在地方上的过剩程度,远高于住宅。

  7、看政府的态度,别看限购,重点看限贷和房贷利率。比如最近北京首套房利率都提高到了9折,这就释放了一个强信号,真的不准备再给市场贷款了。而70%的二套房首付,潜台词就是不让你二套限购了,几乎没几个人能拿出350万现金当首付,如果真有这人,他肯定也是卖一套买一套,去年他能卖一套,今年恐怕房子卖不掉了,他也就不可能一次性拿出这么多钱来。所以银行一撤,整个市场就会僵持在这。没有买卖的市场,价格肯定是稳定的!有人说,不对啊,现在看还有不少人在买房?这个上面说过了,刚刚2个多月,预期还在,就跟5000点过后,还有人想着抄底呢,跌到2000多了,这些人反而出来砸盘了。所以成交降多少,6个月以后你再看!

  8、经济不好,也不会再找房地产了,之前说过10万亿销售,7万亿贷款,拉动5万亿GDP,这本身就是一个赔钱的买卖,所以可见现在再推房价,除了负债除了杠杆,什么也得不到了。

  9、地产开发商进入兼并整合,小开发商被由于没有融资渠道,而被大鱼吃掉!我们通过金融的手段来整合行业,留下大的淘汰小的,这本身就是一个行业衰落的开始。你看煤炭,钢铁,造船这些行业都是这么干的

责任编辑:王超

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